Разъяснения об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения

В связи с поступающими обращениями жителей, Администрация города Омска разъясняет.

О полномочиях по установлению платы

Жилищный кодекс Российской Федерации четко разграничил полномочия по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании определяют перечень работ и услуг для данного дома и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации.

Размер обязательных платежей членов ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления данного кооператива в соответствии с уставом.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается органом местного самоуправления. Во исполнение данного требования Администрация города Омска ежегодно принимает постановление «О плате за содержание и ремонт жилого помещения».

Размер платы, установленный постановлением, рассчитывается в целом по городу Омску, исходя из обобщенной потребности в работах и услугах для всех многоквартирных домов, расположенных на территории города.

Постановление Администрации города Омска не является рекомендацией собственникам помещений по установлению размера платы, поскольку при управлении многоквартирного дома управляющей организацией или жилищным кооперативом Жилищным кодексом определен свой порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

О формировании платы

В соответствии с Жилищным кодексом за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения выполняются работы, оказываются услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок изменения такого перечня должны быть отражены в договоре управления многоквартирным домом.

Исходя из перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, формируется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Эта плата может отличаться в соседних домах в зависимости от степени благоустройства домов, видов работ и услуг на конкретном многоквартирном доме.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений следует исходить из того, что эта плата должна обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Необходимо отметить, что в состав общего имущества входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, чердаки, технические этажи, технические подвалы, инженерные коммуникации и оборудование. Таким образом, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения учитываются расходы на содержание всего общего имущества, в том числе обслуживание внутридомового газового оборудования, комплексное обслуживание лифтов, вывоз твердых бытовых отходов, содержание контейнерной площадки.

В соответствии с действующим законодательством доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади квартиры. Соответственно, плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за обслуживание внутридомового газового оборудования, лифтов, вывоз мусора, устанавливается в расчете на 1 м ² общей площади квартиры. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в доме.

О предельном индексе

С 2006 по 2010 годы рост размера платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда должен был соответствовать предельному индексу, установленному приказом Региональной энергетической комиссии Омской области для города Омска на соответствующий год.

Указанный предельный индекс не распространялся на размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, определенный собственниками помещений на общем собрании.

В связи с изменениями жилищного законодательства, начиная с 2011 года, предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение не устанавливается.

В то же время, на 2011 год, как и в предыдущие годы, установлен предельный индекс изменения размера платы граждан за коммунальные услуги. Для города Омска данный индекс установлен в размере 115%. Индекс устанавливается ежегодно на комплекс коммунальных услуг, определенных статьей 154 Жилищного кодекса (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление).

Предельный индекс изменения размера платы граждан за коммунальные услуги не применяется в отношении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

О налоге на добавленную стоимость

В соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Администрацией города Омска ежегодно устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда производится в соответствии с Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными приказом Госстроя России от 28.12.2000 № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда». Согласно пункту 2.8. указанных Методических рекомендаций в нормативные затраты на содержание и ремонт жилищного фонда включены внеэксплуатационные расходы, которые состоят из налогов, сборов, платежей и других обязательных отчислений, установленных в соответствии с законодательством.

На основании пункта 1 части 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее —НДС).

В соответствии с частью 6 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма налога включается в указанные цены (тарифы).

Руководствуясь указанными нормами законодательства, Администрация города Омска устанавливает плату за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда с учетом НДС.

Частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при выборе способа управления управляющей организацией размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений.

В случае применения управляющей организацией упрощенной системы налогообложения и использования в расчетах с собственниками помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного органом местного самоуправления, по решению общего собрания собственников помещений размер платы может быть скорректирован (уменьшен) на налоговую составляющую либо на эту же сумму скорректированы работы и услуги (например, изменена периодичность проведения работ, услуг, увеличены расходы текущий ремонт и т.д.). Расчет платы должна сделать управляющая организация с учетом особенностей налогообложения, применяемого в данной управляющей организации.

Например, управляющие организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не только не уплачивают в бюджет НДС, но и применяют пониженные тарифы страховых взносов на заработную плату (26% вместо 34% при обычной системе налогообложения). В то же время такие организации уплачивают налог, предусмотренный главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также включают в себестоимость сумму НДС, уплаченную ею при приобретении товаров, работ, услуг, необходимых для осуществления деятельности по содержанию общего имущества, в том числе при оплате по договорам предоставления услуг специализированными организациями.

В случае применения управляющими организациями, не являющимися налогоплательщиками НДС, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного постановлением Администрации города Омска с учетом НДС, налоговыми органами может быть применено требование об уплате в бюджет НДС с полученных с населения денежных средств в соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 173 Налогового кодекса Российской Федерации.

Разъяснения о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения

Письмо Министерства регионального развития РФ от 6 марта 2009 года № 6177-АД/14

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с обращениями органов местного самоуправления, управляющих и подрядных организаций разъясняет.

С учетом существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах управляющим и подрядным организациям целесообразно отказаться от практики предложения собственникам помещений в многоквартирном доме, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, равного размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленному органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

В случаях, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления для нанимателей по договору социального найма, является заниженным, применение в муниципальном образовании такого размера платы для собственников помещений содержит признаки того, что действия хозяйствующих субъектов являются согласованными. Подобные случаи должны анализироваться органами государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации на предмет наличия договоренности или наличия действий (бездействия) органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. О выявлении подобных случаев целесообразно сообщать территориальному антимонопольному органу.

Установление органами местного самоуправления в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» заниженных тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений, осуществляющих деятельность в сфере управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, может привести к ограничению или устранению конкуренции и создать этим организациям преимущества.

Органы местного самоуправления в соответствии со статьями 13–14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не имеют полномочий устанавливать нормативы образования (накопления) бытовых отходов и тарифы (цены, ставки платы) за сбор и вывоз бытовых отходов. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» и пунктом 2 Правил разработки и утверждения нормативов образования отходов и лимитов на их размещение, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2000 г. № 461, норматив образования отходов определяет установленное количество отходов конкретного вида при производстве единицы продукции. Указанные нормативы не могут являться измерителем количества отходов, образовавшихся в жилищном секторе, и применяться для оплаты содержания и ремонта жилых помещений.

Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме в соответствии с подпунктом «д» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила), является составной частью деятельности по содержанию общего имущества. Такая деятельность является потенциально конкурентной и в соответствии с федеральным законодательством ее стоимость не является регулируемой. Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (часть 7 и 8 статьи 156 Кодекса) или в случае, указанном в пункте 34 Правил, органом местного самоуправления как одна величина. При этом стоимость отдельных работ должна указываться только в прилагаемом к договору управления многоквартирным дом перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2 части 3 статьи 162 Кодекса).

Необходимо учитывать, что расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 37, статья 39 и 158 Кодекса, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделы II и III Правил). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Кодекса). В связи с этим расходы на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме. Указанный подход отражен в решении Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2005 г. № ГКПИ05-588. Такие расходы не являются расходами на пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов. Органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации не имеют полномочий изменять императивные нормы федерального законодательства.

В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155–158 Кодекса). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до органов местного самоуправления, управляющих и подрядных организаций, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Директор департамента
жилищно-коммунального хозяйства
А.А. Дронов